Цивилизация
Арбитражный суд Москвы признал, что компания МИАН использовала «серые схемы» при продаже жилья. Как пишет газета «Коммерсантъ», крупнейший продавец недвижимости использовал популярную «вексельную схему» для уклонения от уплаты налогов. Это решение суда может обернуться не только крупными финансовыми потерями для конкретной компании — МИАН обвиняется в неуплате налогов на 1 млрд рублей. Претензии к одному из лидеров рынка могут означать начало большого передела в сфере московской недвижимости.
«Сегодня подавляющее число сделок по продаже квартир заключается с использованием «серых схем», — рассказал «Газете.Ru» на условиях ананомности юрист одной из юридических фирм. Андрей Зеленин, партнер юридической фирмы Lidings, подтверждает данные анонимного источника и добавляет, что «серые схемы» распространены не только при продаже квартир в новостройках, но и на вторичном рынке.
При этом юрист отмечает, что в последнее время нелегальные схемы приобретают все большую популярность.
По мнению Александра Ванеева, юриста юридической фирмы «Магистр & Партнеры», причиной роста числа случаев использования «серых схем» стало вступление в силу закона «Об участии в долевом строительстве».
Действительно, закон «О долевом строительстве», принятый в апреле 2005 года после ряда громких «дел обманутых дольщиков», должен был защитить покупателей от нечестных продавцов и строителей, которые привлекали деньги на возведение жилья еще до начала строительства. Введенные законом ограничения по привлечению средств частных лиц вынудили участников рынка искать альтернативные, а зачастую и незаконные способы частного инвестирования. «Вексельная схема» привлечения средств была разработана именно после принятия закона «О долевом строительстве», — рассказал корреспонденту «Газеты.Ru» Александр Крапин, руководитель агентства Rway. До 2005 года строители могли брать деньги за возводимое жилье еще на стадии получения разрешительных документов. Новый же закон позволяет привлекать средства частных лиц лишь после того, как получено разрешение на строительство, оформлены права собственности или аренды земли.
В итоге строители практически полностью лишились средств частных лиц, которые планировали приобретать квартиру на начальной стадии строительства.
После принятия нового закона легальная работа с дольщиками оказалась крайне невыгодна строителям. «Главная задача застройщика — как можно раньше получить деньги с покупателя квартиры, — говорит независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. — По закону «О долевом строительстве», компания-застройщик не может принимать средства от будущих покупателей на стадии котлована. Использование вексельных схем предоставляет такую возможность».
До принятия закона деньги частных покупателей, которые привлекались по договорам о долевом строительстве, обходились застройщику дешевле, чем традиционные кредитные средства. После потери дешевых кредитов участники рынка недвижимости пошли против закона. По данным Александра Крапина, в 2006 году было заключено около 300 тысяч договоров между застройщиками и дольщиками. «Только 55 тысяч из них отвечают требованию закона «О долевом строительстве», — говорит эксперт.
На рынке существует несколько «серых схем», позволяющих минимизировать налоги. Прежде всего применяются стандартные способы ухода от налогов, свойственные любым рынкам, — через фирмы-однодневки, страховые схемы и с помощью банального занижения цены. Однако все эти способы налоговики давно научились распознавать.
Поэтому самая распространенная и почти законная схема сейчас основывается именно на выпуске векселей.
Строители используют ее для привлечения частных средств в обход закона, а продавцы – для ухода от налогов. При использовании вексельной схемы застройщик предлагает будущему новоселу приобрести долговые векселя, обещая засчитать бумаги при расчете за готовую недвижимость. Так как договора о том, что застройщик обязуется продать недвижимость, в случае вексельной схемы не заключается, покупателю остается уповать лишь на честность продавца. «При расчетах с частными лицами по договорам купли-продажи недвижимости порядка 70–80 % сделок заключаются с использованием вексельных схем», — говорит Андрей Зеленин. Популярность подобной схемы специалисты связывают еще с крайне трудным обнаружением информации о ней. «Вексельная схема — одна из самых надежных», — считает Зеленин. «При использовании векселей средства не фиксируются на банковских счетах, поэтому их крайне сложно отследить», — поясняет он.
Эксперты считают, что в ближайшее время налоговики усилят давление на рынок недвижимости. Александр Ванеев предполагает, что после положительного решения Арбитражного суда по делу компании МИАН налоговые органы вполне могут усилить борьбу с «серыми схемами», однако борьба с риэлтерами, скорее всего, будет долгой. Например, МИАН считает претензии необоснованными и собирается «отстаивать свою позицию в судебном порядке». «Компании, которые используют подобные схемы, станут осторожнее, — предполагает Зеленин. — Но, скорее всего, они перейдут на другие схемы». Александр Крапин и вовсе полагает, что «дело МИАН» – предвыборное.
При этом эксперты считают, что эти разбирательства вряд ли повлияют на цены, поскольку рынок и так уже сильно перегрет.
Однако подобные дела могут быть связаны и с изменениями в самой структуре московской власти, для которой строительство и недвижимость были всегда самыми важными рынками. Юрий Лужков остался на посту мэра, но вынужден поменять многих ближайших помощников. Вполне возможно, что ослабление московской власти скажется и на изменении баланса сил на рынке недвижимости. Юрист крупной юридической компании рассказал «Газете.Ru», что налоговые органы пытаются сейчас создать судебный прецедент. «В случае если вышестоящая инстанция признает обвинения ФНС правомерными, подобные иски могут ожидать и другие крупные компании», — заявил юрист. По таким делам руководство компаний может быть обвинено по статье о неуплате налогов в особо крупных размерах, что предусматривает наказание до 6 лет лишения свободы. Однако власти вряд ли захотят отправить в тюрьму подавляющее большинство руководителей риэлтерских фирм — выгоднее будет изменить правила игры на этом рынке.
