Цивилизация
Стоимость строительства в рамках городского заказа снизилась на 30%, сообщил мэр Москвы Сергей Собянин на итоговом заседании правительства. Значительная часть экономии получается за счет государственной экспертизы.
«Серьезно изменилась госэкспертиза стоимости проектов. В результате госэкспертизы удалось снизить стоимость строительства объектов на 35,8 млн рублей, а это 20%. До 10% экономии дает проведение реальных конкурсных торгов», — пояснил мэр.
Снижение стоимости строительства на треть, по словам Собянина, означает «реальное устранение коррупционной составляющей и повышение эффективности бюджетных инвестиций».
Госэкспертиза определяет соответствие проектов строительства действующим нормативам, технико-экономические показатели строительства, предварительную стоимость. Эта процедура должна способствовать росту эффективности использования бюджетных средств. Конкурсные торги повышают конкуренцию между строителями, которые готовы снижать стоимость исполнения заказа, чтобы его получить.
Участники рынка удивлены, что эффективность госэкпертизы и торгов проявилась только сейчас: эти механизмы работали и ранее. Строители не готовы признать, что согласование проекта в рамках госэкспертизы способствует снижению его стоимости. «Процедура оценивает в том числе такие параметры, как высотность, плотность застройки, размещение зон общего пользования, их часто нельзя изменить по нормативам», — отмечает на условиях анонимности представитель одной из компаний, работающих по городскому заказу. По его словам, наоборот, значительная часть стоимости строительства приходится на согласование проекта и обременение (строительство дополнительных объектов). «Основные расходы — это не строительные материалы, которые закупаются по крупным годовым контрактам, в связи с чем колебания цен малозаметны. А стоимость определяется спросом и обременением», — подчеркивает застройщик.
«Снижение стоимости происходит, скорее, при отмене согласовательных процедур. Кроме того, оценивать сокращение издержек нужно по отношению к чему-то, например, к объему расходов на квадратный метр в прошлом году. Этих цифр нет», — отмечает другой эксперт по строительству.
По данным департамента строительства Москвы, по итогам 2011 года объем строительства жилья по городскому заказу составил 570 тыс. кв. метров (в прошлом году было построено около 530 тыс. кв. м). В рамках городского заказа возможны разные схемы — от строительства отдельного объекта, который отходит городу, до передачи части квартир в жилом комплексе, основную массу которого застройщик продает самостоятельно.
Эксперты не отрицают, что снижение стоимости издержек, должно влиять на цену квартир.
Пропорцию изменений участники рынка указать не могут, объясняя тем, что каждый объект индивидуален и стоимость его возведения зависит от ряда факторов, среди которых пролегание подземных вод и длина коммуникаций.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», цена квадратного метра жилья в Москве выросла со 134 тыс. рублей в феврале до 163 тыс. рублей в середине осени и с тех пор падает. Сейчас метр стоит около 158 тыс. рублей. Динамика цен на квартиры в обычных панельных домах (9—14 этажей, типовые площади) повторяет общую тенденцию. Сейчас метр в таких домах стоит около 143 тыс. рублей.
В рыночных условиях конечная цена жилья зависит в первую очередь от спроса и степени готовности объекта, настаивают застройщики.
«Если спрос растет, строительство продолжается, растет и цена. Разница между ценой на уровне котлована и объектом, готовым к заселению, — 15—20% минимум. Чем крупнее застройщик, тем меньше цифра», — говорит сотрудник подразделения продаж одной из строительных компаний. Но застройщики будут существенно снижать цены только в крайнем случае. «Как, например в 2008 году, когда сразу несколько крупных компаний, чтобы восстановить оборотные средства, вынуждены были резко снизить цены — до 30—40% по некоторым объектам», — привел он пример.
«Ни застройщики, ни риелторы не заинтересованы в том, чтобы снижать цены, если уменьшается себестоимость. По собственному желанию и в одиночку они этого делать не станут, просто будут использовать рост маржи. Механизм снижения возможен только под давлением рынка (падение спроса) и одновременно у всех участников или под давлением властей и тоже согласованно», — отмечает строитель.
По словам профессора Московского государственного строительного университета Азария Лапидуса, оценивать эффективность госэкспертизы и тендерного механизма можно только на объемной статистической базе. «Нужно проанализировать не менее 200 объектов, изучив по каждому конкурсную стоимость и итоговую. Понять, потребовались ли дополнительные конкурсы и расходы, связанные с тем, что первоначальная цена не учитывала какие-то параметры», — рассуждает он. «Бывают резкие снижения по цене в результате конкурса, до 30%, но каков результат строительства этих объектов?» — уточняет Лапидус.
Для города строят около 300 подрядчиков, говорил в одном из интервью глава департамента строительства Андрей Бочкарев. По его словам, с заказами небольшого объема бывают сложности, так как соответствующие торги могут выиграть слабые, неизвестные компании, которые впоследствии не могут выполнить взятые обязательства. В частности, городу приходится достраивать 24 детских сада, с которыми не справились строители, выигравшие конкурсы.
Чиновники признают: проблемы с выполнением городского заказа есть и у крупных подрядчиков. «Компании демпинговали, — говорит высокопоставленный источник в мэрии. — Обеспечить выполнение обязательств в такой ситуации сложно».
