Цивилизация
Из-за продолжающегося снижения Банком России ключевой ставки доходность банковских вкладов вплотную приближается к уровню инфляции. Из-за этого многие россияне ищут новые способы вложения средств, которые позволят им не только сохранить свои накопления, но и заработать на них.
Традиционно одной из самых надежных и доходных инвестиций является покупка недвижимости, но тут есть довольно существенная проблема: далеко не всем россиянам хватает средств для покупки квартиры или апартаментов.
А если покупать квартиру в ипотеку, вся доходность в итоге, по сути, достанется банку.
Такая проблема есть не только в России, но и во всем остальном мире. Поэтому там уже давно активно развиваются специализированные коллективные фонды, которые позволяют частным инвесторам вкладывать сравнительно небольшие суммы в недвижимость и зарабатывать на этом.
«В настоящее время, когда ключевая ставка упала до 4,5% и может снизиться еще больше, а ставки по депозитам снижаются каждый день, данные фонды начинают выглядеть привлекательно для инвесторов. Арендные ставки не изменились и доходность от сдачи объектов по-прежнему формируется на уровне 10-14% против депозитов 4-5%», – рассказал «Газете.Ru» управляющий активами БКС Андрей Русецкий.
Один из отечественных девелоперов – PNK Group – недавно запустил аналогичный фонд для частных инвесторов. Средства фонда вложены в индустриальную недвижимость класса А+, которую обычно арендуют различные российские и международные компании. Компания рассчитывает, что доходность этого фонда составит 11,5% годовых.
Причем этим летом паи фонда начнут торговаться и на Московской бирже. А минимальный объем инвестиций составит 3 тыс. рублей. В компании уверены, что низкий порог входа позволит потенциальным инвесторам понять, как работает фонд, после чего они уже смогут принять решение о возможности вложить в него больше средств.
«Это единственный сегмент недвижимости, который прекрасно чувствовал себя в период всеобщей самоизоляции, – индустриальная недвижимость: склады, распределительные центры, производства, – объясняет директор управляющей компании «А класс капитал» Дмитрий Пилевин.
– И если посмотреть последние несколько лет, то здесь наблюдается стабильный рост. Быстрорастущим интернет-магазинам нужны склады и распределительные центры высокого качества в удобных локациях. И сейчас мы видим дефицит таких площадок».
Аналогичные фонды есть и у других компаний, рассказал Андрей Русецкий из БКС. Он привел в пример фонды Сбербанка и ВТБ. Похожий фонд, созданный для инвестиций в жилые апартаменты, есть и у ДОМ.РФ.
Перспективы есть
В России доверие к коллективным фондам пока не очень высоко. «Вероятно это связано с чековыми инвестиционными фондами времен ваучерной приватизации. Большинство данных фондов быстро прогорело», – объясняет руководитель ИАЦ «Альпари» Александр Разуваев.
С тем, что пока такие фонды не очень популярны в России согласен и основатель сервиса по подбору недвижимости для инвестиций Realiste Алексей Гальцев.
«Каждый седьмой житель США держит свои деньги в таких фондах, а в России этот способ инвестирования не настолько популярен ввиду того, что в 2000-е и 2010-е года из-за того, что на баланс попадала переоцененная недвижимость»,
– рассказал эксперт «Газете.Ru».
При этом Александр Разуваев уверен, что «фишкой» (топовым инвестиционным инструментом – «Газета.Ru») фонд PNK rental на Мосбирже не станет, поскольку для этого нужна большая капитализация акций в свободном обращении – как у «Лукойла», «Газпрома» или Сбербанка. Но при этом эксперт признает, что в перспективе этот инвестиционный инструмент может снискать популярность среди частных инвесторов, как это давно произошло в США.
«Москва это международный финансовый центр, и можно найти совершенно разные инвестиционные инструменты, в том числе коллективные инвестиции в недвижимость. Коллективные инвестиции наиболее развиты в США. Там множество инвестфондов, в том числе специализированных, которые вкладывают деньги во все без исключения сектора экономики», – рассказал «Газете.Ru» аналитик.
«Я считаю, что
рынок фондов недвижимости очень перспективен, активно развивается и приносит хорошую доходность. Несмотря на кризис, на российском рынке развиваются крупные игроки
(например, «Сбербанк Управление Активами» или «ВТБ Капитал»). AKTIVO также сохраняет позиции, но их деятельность не столь масштабна», – согласился управляющий партнер агентства недвижимости Knight Frank Алексей Новиков.
Андрей Русецкий из БКС тоже видит серьезные перспективы для фондов недвижимости.
«Мы ожидаем в ближайшее время взрывной рост данного вида продуктов для населения. Фактически одним из последствий глобальной пандемии стало падение безрисковых ставок по всему миру и увеличения госдолга, так что низкие ставки по депозитам — это надолго, а значит рынок недвижимости в мировом масштабе будет переживать бум», – уверен эксперт.
При этом
сами владельцы фонда заинтересованы в его сохранности, поскольку они изначально формируют его за счет собственных средств,
объяснил Андрей Русецкий. В комментарии «Газете.Ru» аналитик рассказал, что механика формирования таких фондов формируется следующим образом: сначала несколько крупных инвесторов формируют закрытый фонд (ЗПИФ) за счет собственных средств: для них это выгодно, поскольку такая форма предполагает налоговые льготы и регулируется Банком России.
После того, как фонд сформирован, часть актива можно выпустить на вторичный рынок, где его участниками могут стать частные инвесторы. «В настоящее время на рынке есть порядка 304 фондов недвижимости, из них для неквалифицированных инвесторов доступно 158 фондов», – отметил эксперт.
Но стоит отметить, что
вложения в такие фонды более рискованны, чем банковский депозит, хотя бы из-за того что инвестиционные счета (если говорить о покупке паев на бирже) не страхуются через Агентство по страхованию вкладов (АСВ).
Есть и другие риски. Если говорить именно об инвестициях в индустриальные здания, по словам Александра Разуваева из ИАЦ «Альпари», многие фирмы сейчас предпочитают отправлять сотрудников на удаленку, а не арендовать офисы. Но в случае с тем же фондом PNK group, все здания, которые входят в фонд, застрахованы от основных видов рисков, рассказал Дмитрий Пилевин из «А класс капитал».
Впрочем, некоторые из опрошенных «Газетой.Ru» аналитиков уверены, что серьезных рисков нет, если такие фонды организуют хорошо зарекомендовавшие себя на рынке управляющие компании. «Это одна из выгодных форм инвестирования на сегодняшний день, а если прибавить к этому еще надежность управляющей компании, то доверие точно к такому способу инвестирования будет восстановлен», – подытожил Алексей Гальцев из Realiste.
