Цивилизация
Администрация президента США представила план по реорганизации американского рынка ипотеки, объем которого сейчас составляет около $11 трлн. «Мы начинаем проводить фундаментальную реформу, и мы собираемся подойти к вопросу со всей ответственностью, таким образом оказав поддержку восстановлению рынка жилья», — заявил министр финансов США Тимоти Гайтнер, в пятницу, 11 февраля.
Ключевая идея реформы – сократить роль государства в работе рынка кредитования жилой недвижимости и свернуть работу ипотечных агентств, финансируемых государством. Речь идет прежде всего о двух гигантах американского рынка ипотеки – Fannie Mae (создано в 1938 году) и Freddie Mac (создано в 1970 году). До кризиса 2008 года эти агентства работали как частные компании, финансируемые государством. Агентства гарантировали и скупали ипотечные кредиты других банков, выпуская под их обеспечение ценные бумаги, а банки получали новые средства для кредитов. Все это рухнуло, когда обвалились цены на жилье, а вслед за ними и рынок ипотечных облигаций. Акции Fannie Mae и Freddie Mac стремительно дешевели. Многие обвиняли агентства в раздувании пузыря на рынке недвижимости. По словам генерального директора JP Morgan Chase Джейми Даймона,
Fannie Mae и Freddie Mac стали «крупнейшей катастрофой всех времен» и одной из причин финансового кризиса.
Для спасения агентств правительство их национализировало. Fannie Mae и Freddie Mac «настолько крупные и переплетены со всей финансовой системой страны, что их крах приведет к колоссальным потрясениям на внутреннем и международном рынках», — объяснял в 2008 году тогдашний глава Минфина Генри Полсон.
Стоимость господдержки уже составила $150 млрд, а общие убытки агентств за последние три года превысили $200 млрд.
Более того, Федеральная резервная система (ФРС) скупила в 2009–2010 годах облигации агентств и гарантированные ими бонды на $1,25 трлн.
На сегодняшний день на долю Fannie Mae и Freddie Mac приходится более 90% рынка ипотечных ценных бумаг. «После начала кризиса частный рынок практически самоликвидировался, поскольку не смог конкурировать с Fannie Mae и Freddie Mac и привлекать средства на рынке. В 2008 году госагентства выпустили ипотечных бумаг на $1,3 трлн, в 2009 году – на $1,93 трлн, в 2010 году – на $1,71 трлн, частный сектор за все эти три года в сумме выпустил ипотечных бумаг на $0,1 трлн», — говорит начальник аналитического департамента ГК «Альпари» Егор Сусин. Это объясняется тем, что держатели ипотечных бумаг, выпущенных госагентствами, получают госгарантии, а частный сектор – нет.
Согласно плану администрации Обамы, в результате реформы на рынок должен вернуться частный капитал. На обсуждение вынесены три подхода к реорганизации рынка и будущей системе финансирования жилищного рынка, которые различаются степенью участия государства. Наиболее жесткий вариант означает практически полную приватизацию системы — правительство лишь будет поддерживать небольшую категорию граждан с низкими доходами и ветеранов. Второй вариант предполагает существенное ограничение поддержки, которая может быть увеличена в кризис. В третьем подходе, наиболее близком к существующей системе, сохраняется роль государства: этот вариант приведет к большему регулированию, власти продолжат поддерживать некоторые виды кредитования с помощью «перестрахования» заимствований. Но каждый из этих подходов означает уход от системы госгарантий.
«Держатели облигаций, в особенности суверенные фонды, должны будут постепенно сократить свой портфель бумаг Fannie Mae и Freddie Mac, так как по факту они станут более рисковыми в условиях отмены госгарантий»,
— объясняет Сусин. Среди держателей бумаг был и Банк России: на начало 2008 года в бонды агентств были вложены около $100 млрд из Стабфонда. Постепенно (начиная с лета 2008 года) Центробанк сокращал вложения в облигации Fannie Mae и Freddie Mac. В январе 2009 года регулятор заявил, что больше не держит деньги в этих бумагах. «Продали все, заработали денег, ничего не потеряли», — заявил глава ЦБ Сергей Игнатьев, не уточнив, правда, сколько именно заработали. Бумаги Fannie Mae и Freddie Mac скупал и продавал не только ЦБ, правда в отличие от регулятора не все успели сделать это вовремя. Согласно данным на сайте американского минфина по держателям бондов ипотечных агентств, в январе 2009 году субъекты из России продали бумаг на $876 млн, в феврале – на $100 млн, в августе и сентябре 2010 года — на $3 млн.
Реформа затронет не только финансовые институты и инвесторов, но и рядовых американцев: администрация Обамы заявила, что покупатели жилья должны будут внести первоначальный взнос размером не менее 10%. А если государство пойдет по пути приватизации Fannie Mae и Freddie Mac, то ставки по ипотеке могут значительно вырасти, а цены на жилье – упасть, считают аналитики международного рейтингового агентства Moody's.
Девелоперы и брокеры по недвижимости уже предупредили законодателей, что рынок жилья, на котором преобладают Fannie Mae и Freddie Mac, остается слишком хрупким, чтобы пережить эту реформу,
пишет Bloomberg. Впрочем и сами законодатели не в восторге от плана реформы. «То, что предложила администрация, --это не план, который будет двигать нас вперед, а просто набор мнений и подходов, которые можно рассмотреть. Нужен реальный план, и мы намерены сесть за стол с представителями администрации, чтобы найти общий язык», — сказал республиканец, возглавляющий комитет по финансовым услугам Спенсер Бахус.
