Размер шрифта
Маленький текст
Средний текст
Большой текст

Квартира

Creatas/East News

Влез в ипотеку, хотя уверен – жилье подешевеет

Сферический конь

Читая статьи «за» и «против» ипотеки, прихожу к выводу, что в основном мусолятся темы «не хочу платить дяде», «выгодно - не выгодно», и совершенно не учитываются другие аспекты. Я не теоретик, я реально влез в ипотеку в начале этого лета, и хочу поделиться с окружающими своим видением вопроса «а на фига козе баян».

Для того, чтобы попытаться объяснить свою мотивацию, мне придется рассказать все мою лайф-стори.

Я отношусь к тому переходному поколению, кто родился слишком поздно для того, чтобы ловить рыбку в мутной воде эпохи Горби-Ельцина, и слишком рано, для того, чтобы по окончании вуза выбирать работу в разжиревших за этот период корпорациях, прося на старт «хотя бы полторы».

В золотое время кооперативов 80-х я был еще школьником. Первую половину 90-х, когда так просто выбивались «из грязи в князи», перепродавая друг другу партии чая, кофе и других колониальных товаров, я провел в институте. И моей основной целью было получить образование, а не срубить бабла по-быстрому. Хотя легкость поднимания денег и тогда была весьма относительной: открыть торговую палатку стоило 3 тысячи баксов, но у меня не было даже 300 и в моем кругу знакомых и родственников занять их я также не мог (вот такой вот я пролетарий)

Итак, я вышел на рынок труда молодым специалистом в 95-ом, когда еще мало кому были нужны специалисты, особенно молодые.

Я хорошо помню стандартный джоб-оффер тех лет: 100 долларов в месяц. Найти работу на 300 «с улицы» было большой удачей, а «мохнатой лапы» у меня не было. 500 долларов в месяц были пределом моих мечтаний.

Через полгода после окончания института я все же стал получать 500 (устроился таки по рекомендации) - в два раза выше рынка для моего уровня и просто выше рынка по многим и многим позициям. Скромная однокомнатная квартира в Москве (собственно вся речь идет о Москве, а цифры в долларах), тогда стоила около 30 тысяч. Приблизительно 60 моих месячных зарплат. Но никаких кредитов и ипотек тогда еще не было и в помине, а как было можно накопить такую сумму целиком, в мою голову не укладывалось совершенно.

Я не говорю, что такой финансовый расклад был для всех. Уже и в то время множество людей зарабатывали в четырехзначных числах. Но я знаю, что я был далеко не на последних местах по уровню зарплаты, на которую мог рассчитывать наемный сотрудник.

Прошло 2 года. Нижняя планка зарплат поднималась. Моя же зарплата выросла всего на 10%: я все еще работал на прежнем месте, т.к. компания и условия работы меня устраивали. Но теперь я получал просто среднюю зарплату по рынку и серьезно поглядывал на сторону, а также искал «альтернативные» источники дохода. Пытался параллельно и собственный микро-бизнес замутить, но не хватало ни времени ни средств, чтобы его запустить, одни вложения, ноль доходов.

Ни о каких накоплениях не было и речи: я тогда уже снимал квартиру, и вся зарплата уходила «на жизнь».

В конце концов, удача улыбнулась: знакомый предложил очень хорошую халтуру с заветным доходом «штука баксов»! На деле получалось даже больше, но дело требовало все большего моего участия, причем оперативного, и пришлось выбирать: или фиксированный оклад или фриланс. Я выбрал фриланс.

Вот тогда, впервые в моей жизни, денежки начали копиться, т.к. я стал зарабатывать гораздо больше, чем тратил. Правда, накопить много не сумел - тысяч 8, не больше, как тема с фрилансом накрылась. На наемную работу со среднерыночным доходом идти не очень-то хотелось, и я просто жил, ожидая реанимации «темы» и попутно поднимая крохи по мелочи. Но по инерции продолжал жить уже исходя из «высоких доходов» и большую долю прежних накоплений просто прожил.

И тут наступила замечательная пора - август-98. Замечательная без кавычек, т.к. аренда за мою квартиру упала в 2 раза, все вдруг для меня подешевело, а меня позвали работать на мои прежние 500 баксов. На радостях на остаток накоплений я купил себе новый автомобиль по «невероятно низкой» как мне казалось цене, т.к. старый уже подыхал. Цены на квартиры на тот момент я не помню, но кажется, поначалу они не упали.

Итак, я опять зарабатывал больше коллег по цеху, но квартира все также стоила 60 зарплат и была недоступна.

Постепенно зарплаты мало помалу снова начали расти, моя же оставалась прежней. Я опять я начал искать «альтернативные источники» дохода и ударился в «собственный бизнес». Бизнес был рентабельным, но копеечным, развития никакого, и я быстро понял, что оно того не стоит, и что я вообще в принципе не бизнесмен.

Таким образом, к золотой поре покупки квартир в 2000 году, когда метр дешевой панели и хрущевки стоил меньше 600 долларов, а новостройки в Марьино и Южном Бутове предлагали по 300, я пришел без гроша в кармане. Т.е. совсем: после «бизнеса» без выходных в течение года требовался релакс. Я прокатился в Турцию, на последнюю сотню обновил гардероб и опять начал восхождение по профессиональной лестнице с 300 баксов в месяц, с самого нижнего уровня, т.к. немного выпал из профессиональной темы и потерял квалификацию.

Хорошо помню, что плохенькая однушка тогда стоила 18 тысяч, и чудесным образом ее цена опять составляла 60 моих месячных зарплат.

Я начал восстанавливать и приобретать квалификацию, расти в доходах, но квадратные метры тоже не отставали. На начало 2002 года я нашел работу на заветную тысячу, что опять было почти раза в полтора выше рынка по моей специальности, но квадратный метр все равно стоил больше, хотя и близко. После этого опять началось дежа-вю: рост зарплат по рынку, медленный рост моей зарплаты, и стремление соотношения стоимости дешевейшей квартиры к моей зарплате 60 к 1. Именно такое соотношение и было достигнуто на пике цен в 2006: моя зарплата 2 тысячи, дешевая однокомнатная 120.

Замечу, что купить самую дешевую и маленькую квартиру в мои планы не входило никогда. Моей розовой мечтой были 100 метров, причем в современном доме, т.к. прожив более 20 лет в 8 метровой комнате, хотя и отдельной, с кухней 6 метров, в которой за столом одновременно помещались только два человека, у меня на хрущевско-брежневскую архитектуру выработался иммунитет. И, несмотря на то, что жилье в Москве у меня всегда было (в тех самых 8 метрах по соседству с родителями), я всегда, когда имел возможность, снимал отдельную квартиру, и в настоящий момент тоже снимаю: ну не должен взрослый мужик жить с родителями.

Отмечу также, что никаких существенных накоплений, несмотря на высокую для многих людей зарплату, мне сделать так и не удалось: съем жилья, автомобиль, отдых и прочие расходы съедали доходы практически под ноль. При этом, меня вряд ли можно упрекнуть в чрезмерном расточительстве: и аренда квартиры и автомобиль и отдых - за все плачу по минимуму всю жизнь. Поэтому, когда слышу, что у простых людей, работающих по найму, есть тысяч 70 накоплений, то меня терзают сомнения, что эти деньги накоплены на зарплату, без помощи альтернативных источников дохода, разовых или постоянных.

Хотя я допускаю, что кто-то из обычных наемников умеет копить и преумножать деньги, но в этом случае, я уже сомневаюсь, что меня устроило бы то качество жизни, которое ведет данный субъект. Также я отвергаю идеи инвестирования в ценные бумаги и банковские депозиты: ну нет у меня таких денег, когда сумма процентов показалась бы мне сладкой. Зато есть много нереализованных желаний, которые можно реализовать на имеющиеся деньги.

Но суть даже не в том, что я не умею копить или хочу получать все и сразу и не по уровню. Я прожил уже половину своей жизни, причем лучшую ее половину, мне уже за 35. Сейчас зенит моих возможностей - финансовых, профессиональных, личных. Я еще имею здоровье, хотя уже стал ощущать первые признаки, что так будет не всегда.

И, в конце концов, я просто уже хочу малыша, и хочу, чтобы он родился и рос в своем жилье, хотя, возможно, это блажь.

Таким образом, с одной стороны у меня нет запаса по времени, чтобы выгадывать более благоприятный момент для покупки собственного жилья, с другой стороны, впервые в моей жизни появилась реальная возможность таким жильем обзавестись, несмотря на безумные на сегодняшний день цены.

Дело в том, что в начале этого года я сменил работу и получил сказочный и нереальный по моим предыдущим меркам размер оклада: 5 штук. Получилось это достаточно просто: меня банально переманили в другую компанию. Т.е. уже в который раз в жизни я получил оклад в два раза выше рынка. Денежки опять стали откладываться.

Первой моей стратегией было просто копить хотя бы год, а потом посмотреть. Но поскольку по работе я сам часто собеседую людей, вижу уровень знаний и размер материальных претензий, я стал склоняться к мысли, что история повторяется: зарплаты тихонечко растут, фирмы вынуждены платить больше и больше, потому как нужных людей на рынке просто нет.

И уже такой вариант, когда средняя зарплата по рынку для квалифицированного и опытного специалиста в Лужков-сити будет 5 тысяч, мне не кажется нереальным.

Однако, большие зарплаты, как уже показал опыт, ничего не значат: они легко стерилизуются большими ценами, и на примере жилья это особенно хорошо проявляется. Разумеется, я отдаю себе отчет в том, что реальны и пессимистичные сценарии, и зарплаты, наоборот, могут и упасть. Но это предмет личной веры, реально не знает никто, варианты равновероятны.

Парадокс моей ситуации в том, что я, как и многие, считаю, что арендовать сейчас выгоднее и что цены на недвижимость в Москве упадут.

Хотя скорее я полагаю, что жилье просто станет более доступно. Как, например, импортные автомобили: в цене выросли, но зарплаты выросли сильнее, следовательно автомобиль можно купить на меньшее количество зарплат.

Я разделяю то мнение, что дешеветь будет старое несовременное жилье, а хорошие новостройки нет. Думаю я так, исходя даже не из-за каких-то объективных рыночных факторов, вроде цены земли, взяток, обременения, уже просчитанных бюджетов застройщиков, а просто из-за человеческой природы: рано или поздно каждый доходит до того, что лучше новая иномарка, чем старые жигули, особенно, если последние стоят сравнимо.

Вот только вопрос во времени снижения цен: хозяин старой панели или хрущевки найдет тысячу аргументов, почему его квартира не хуже современной, и будет падать крайне неохотно, особенно учитывая, что торопиться ему, как правило, некуда. (ради справедливости замечу, что лично я не купил бы такое жилье, даже если бы цена на него упала в 2 раза, как не нужны мне Жигули даже даром)

А вот у меня запаса времени, в отличие от продавцов или 25-летних потенциальных покупателей, нет: мой одометр пошел на второй круг. Поэтому как бы мне не хотелось купить по минимальным и разумным ценам, у меня нет такой возможности. Это только на первый взгляд кажется, что годик-другой однозначно лучше подождать: возможно для большинства и лучше, но не для всех.

Поэтому я руководствуюсь не тем, сколько я переплачу за квартиру, и сколько она будет стоить через 15 лет. Мне по большому счету это вообще по барабану: меня больше волнует, смогу ли я вообще расплатиться с банком.

Мне странно наблюдать рассуждения типа «купил сегодня - лох, завтра купил бы дешевле», «влез в ипотеку - лох вдвойне, тебя поимели на кучу бабок».

Следуя этой логике, все кто кушает в ресторанах - лохи, т.к. во-первых, всегда можно найти кабак подешевле, а дома и того меньше, а во-вторых, если сегодня не поужинать, то даже не заметишь, а деньги останутся и их можно положить на депозит.

Я, кстати, в ресторанах практически не бываю, это вне моих ценностей, но я понимаю тех людей, которые их любят. Я езжу на весьма недорогом автомобиле, но я понимаю, почему покупают S-класс. Эти люди по сравнению со мной сильно переплатили, удовлетворив по сути те же потребности. Но я уверен, что они знают, за что платят.

Обращаюсь к критикам ипотечников: Вы действительно думаете, что ипотечники не умеют считать? Представьте себе, Вы зашли в дорогой ресторан, взяли меню, ужаснулись ценам и начали кричать в зале: «Люди, Вас грабят! В Елках-Палках поесть гораздо дешевле! А на лучших курортах Испании еще дешевле, чем Елках-Палках, я только что оттуда и прекрасно покушал на 10 евро вместе с вином, а за хлеб вообще денег не брали!» Неужели Вы думаете, что посетители этого ресторана действительно не знают, сколько стоит БигМак за углом? Но у всех свои причины кушать именно там.

Вот и у меня своя индивидуальная и неповторимая ситуация, и я попытался довольно подробно изложить те предусловия и причины, которые сподвигли меня сделать этот многократно обдуманный, рискованный и материально невыгодный в ближайшей перспективе шаг.

Ну и если кому интересно, какие же «психи-кретины» сейчас покупают жилье по ипотеке, подробно мой социологический портрет.

Возраст 36 лет, женат, детей нет, супруга работает, оба белые воротнички, работаем по найму, чистый доход семьи около 7 тысяч долларов в месяц (но таким он стал совсем недавно, еще в прошлом году он был в два раза меньше) Снимаем однокомнатную квартиру, далеко от метро, но близко к третьему кольцу за 16 тысяч рублей в месяц.

Жилья на продажу нет. Накоплений в банках и ценных бумаг нет. Помогаем обеим семьям родителей материально, но жить с ними не хотим. На еду на двоих тратим 20 тысяч рублей в месяц. На одежду, обувь и прочие предметы обихода около 10 тысяч рублей в месяц. За границей отдыхаем реже одного раза в год, просто потому, что отпуска не всегда совпадают. В рестораны, клубы, кино, концерты реже 1 раза в год, просто потому, что не имеем желания.

На момент принятия решения об ипотеке собственных накоплений около 20 тысяч долларов. Взяли ипотеку на новостройку в ближайшем Подмосковье, в 3 км от МКАД, в перспективном месте, в котором хотели бы жить больше, чем во многих районах Москвы.

(квартира рядом с метро не наш фетиш, у нас 2 машины и мы любим водить, несмотря на пробки). Квартира 90 метров, около 2,3 тысяч за метр. Дом уже принят госкомиссией, заселения пока нет. Взяли кредит 90% от стоимости квартиры, ежемесячные выплаты чуть меньше 2 тысяч долларов.

Планируем погашать досрочно после полугодового моратория, + 2 тысячи в месяц, в течение 2 лет, чтобы сбить ежемесячные платежи до 1500 долларов месяц. В этом случае проценты по кредиту составят около 1000 долларов в месяц, что, на мой взгляд, адекватно за аренду аналогичной по качеству и размеру квартире в сегодняшних ценах. Потом планируем обзаводиться детками, и будем ли способны погашать досрочно, не знаем.

В случае личного дефолта в ближайшие 2 года планируем отказываться от квартиры: у нас вексельная схема и до заключения основного договора и оформления квартиры в собственность квартиру продавать не надо, можно просто вернуть вексель застройщику (с дисконтом разумеется). Естественно, мы потеряем также все уплаченные за этот срок проценты за кредит и комиссии. В итоге можем потерять до 40 тысяч долларов.

И хотя такой суммы я даже в руках никогда не держал, мы к этому готовы, и особо переживать по этому поводу не будем: заработаем еще.

Наверное, именно с возможностью потери таких сумм и не могут смириться критики ипотеки.

После оформления квартиры в собственность, в случае личного кризиса, стратегия будет определяться исходя из ситуации на тот момент. Возможны следующие варианты:
- продажа ипотечной квартиры с хорошим дисконтом относительно рыночной цены на тот момент и временный переезд к родителям
- продажа родительской квартиры в Москве и переезд родителей к нам
- сдача родительской квартиры в аренду и переезд родителей к нам

Безусловно, надеемся на победу. А в случае победы нас ждет неплохой приз. По моим ощущениям к тому времени, когда наши будущие детки подрастут и нам вдруг станет мало наших 90 метров, ближайшее замкадье сравняется по ценам с окраинами Москвы и районами типа Митино. Не важно, какая будет цена за метр, важно, что она будет сопоставима. Поскольку мы купили достаточно квадратов, у нас будет больше вариантов для маневра для улучшения своих будущих жилищных условий, если таковое понадобится. Гораздо больше, нежели мы бы взяли классические 54 метра стандартной панельной двушки в Москве на вторичке и за те же деньги. На большее в Москве мы уже не тянем, а меньшее и более дешевое даже не рассматриваем.

Я ни в коем случае никого не агитирую за ипотеку. Тем более не агитирую за Подмосковье вместо Москвы: у каждого своя шкала ценностей. Я сам еще до сих пор не понял, правильно ли поступил. Первые выводы можно будет делать лет через 5.

Я влез в эту аферу, иначе и не назову, просто потому, что в общем-то вдруг оказался в неожиданно лучших условиях, относительно большинства работающих по найму и страждущих приобрести жилье. И я думаю, что такая моя преференция продлится недолго: зарплаты по рынку вырастут. Но это будут уже совсем другие, более дешевые деньги. Сколько будет стоить метр жилья, прогнозировать не берусь. Но уверен в одном: на среднерыночный доход хорошее жилье в Москве купить будет нельзя еще очень долго.