Слушать новости
Размер шрифта
Маленький текст
Средний текст
Большой текст

Рыночный гид

Антон Новодережкин/ИТАР-ТАСС

«Не представляю, что может быть хуже стихийного рынка!»

Влияние реконструкции «Лужников» на стоимость жилья в Хамовниках: мнения экспертов

Юлия Погорелова

К чемпионату мира по футболу в 2018 году территория спорткомплекса Лужники должна существенно преобразиться. Эксперты и аналитики рассказали «Газете.Ru», как реконструкция проекта может отразиться на рынке жилой недвижимости в Хамовниках.

На прошлой неделе в пятницу префектура ЦАО одобрила проект реконструкции «Лужников». Предполагается, что площадь «Лужников», в рамках «Проекта планировки территории, ограниченной улицами: Третьим транспортным кольцом, Комсомольским проспектом и Лужнецкой набережной, района Хамовники города Москвы», будет увеличена в три раза. При этом предполагается новое строительство – в том числе, например, офисное и гостиничное строительство. В официальный перечень объектов инфраструктуры ЧМ-2018 на территории Лужников включены только семь объектов — реконструкция Большой спортивной арены (БСА) и четырех тренировочных полей, а также строительство международного вещательного центра и электроподстанции. Жители района Хамовники не довольны столь масштабным строительством, тогда как в мэрии застройку считают «абсолютно щадящей».

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:

Реконструкция «Лужников» не отразится на стоимости жилой недвижимости в Хамовниках. «Лужники» — обособленная территория, поэтому прямого влияния наблюдаться не будет. Однако есть некоторые спорные моменты, которые могут как отрицательно, так и положительно отразиться на престиже района. Учитывая возрастающую площадь «Лужников», нужно в первую очередь позаботиться об увеличении парковочных мест, чтобы близлежащие дворы не оказались заставлены припаркованными автомобилями. Если этого не будет предусмотрено, жители района столкнутся с существенными неудобствами. Второй момент – строительство транспортной инфраструктуры, обустройство пешеходных и парковых зон. Это необходимая мера при масштабном строительстве. Третье – строительство офисов или гостиниц на территории «Лужников», которое сейчас обсуждается. Гостиницы, естественно, необходимы, для тех, кто приезжает на спортивные мероприятия, с офисами – более сложный вопрос. Если это будут офисы управляющих и сервисных компаний, которые разместятся на территории Лужников, — это вполне логично. А вот размещение коммерческих организаций может обеспечить дополнительную нагрузку на район. В целом, самой большой проблемой этого района, был рынок в Лужниках. После того, как его убрали, район стал очень уютным. В любом случае, какой бы ни была реконструкция, я не представляю, что может быть хуже стихийного рынка!

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

После проведения реконструкции наземная часть спортивного комплекса «Лужники» увеличится почти в 2,5 раза — с 261 до 670 тыс. кв. м. Естественно, такое масштабное строительство вызывает у жителей Хамовников серьезные опасения. Например, транспортная ситуация в районе, скорее всего, только ухудшится — во время проведения крупных спортивных мероприятий про личный автомобиль можно будет просто забыть. Также власти обещают, что застройка будет «абсолютно щадящей», однако уже сейчас, когда реконструкция еще даже не началась, при прокладке новых инженерных коммуникаций уничтожается множество зеленых насаждений. Кроме того, особую тревогу вызывает то, что комплекс «Лужники» из любимого москвичами места для занятий спортом может превратиться в коммерческий центр с высокой стоимостью услуг. Конечно, администрация обещает сохранить льготы, но никаких гарантий нет.

С другой стороны, спорткомплекс «Лужники» действительно давно нуждается в реконструкции. Последний раз капитальный ремонт проводился в 1996-1997 годах, и сейчас объект просто не соответствует требованиям FIFA. Кроме того, после проведения модернизации существенно улучшится система безопасности комплекса, и это не может не радовать.

Скорее всего, реконструкция «Лужников» никак не отразится на стоимости жилья, расположенного в Хамовниках — ни падения, ни роста цен мы не увидим. А вот на рынок аренды модернизация спорткомплекса может оказать влияние, правда, краткосрочное. Болельщики, желающие снять квартиру рядом с «Лужниками» на время проведения чемпионата, должны быть готовы к тому, что арендные ставки в этот период могут подскочить в 1,5-2 раза минимум.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

В рамках проекта заявлено много инфраструктурных объектов, которые могут повысить привлекательность района для покупателей. Однако цена жилья в районе Хамовники и так находится на достаточно высоком уровне ($18 200 за квадратный метр на первичном рынке и $29 900 — на вторичном). Поэтому существенного влияния реконструкция не окажет.

Положительные моменты от реконструкции — увеличение инфраструктурного обеспечения района. Отрицательные — увеличение нагрузки на дорожную сеть.
Снижения или роста цен на квартиры в других зонах района Хамовники — ожидать не стоит. Лужники – это обособленная зона (за пределами ТТК). Тем не менее, в случае представления в проекте апартаментной составляющей, средняя цена квадратного метра в районе, скорее всего, снизится. Возможная стоимость жилья в Лужниках на стадии активного строительства может находиться на уровне $10 000 за кв. м. Однако отклонения от этой цены возможны и в ту, и в другую сторону, так как цена будет зависеть от большого количества факторов, которые пока окончательно неизвестны: класс апартаментов, их точное местоположение в рамках всего проекта, планировочные решения и пр.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet:

Реконструкция стадиона «Лужники» напрямую никак не скажется на рынке жилой недвижимости Хамовников. Безусловно, создание современного комплекса позволит создать в районе современную спортивную инфраструктуру, которая будет востребована некоторыми жителями Хамовников. Минусом является тот факт, что в ближайшие несколько лет здесь будет идти масштабная стройка, но так как идти она будет на территории самих «Лужников», рынок недвижимости района не пострадает. Хотелось бы, чтобы в ходе реконструкции стадиона были решены транспортные вопросы. Де факто сейчас во время крупных мероприятий возникают проблемы с парковкой, с правильной организацией движения и проч. Кроме того, не совсем удобно добираться от станции метро «Спортивная», которое также ограничивается на вход и выход. Необходимо систематизировать работу метрополитена и организацию транспорта таким образом, чтобы стало возможно одновременно большому количеству болельщиков прибывать и выезжать с «Лужников». Помимо улучшения транспортной системы около стадиона, необходимо продумать рекреационную составляющую проекта, чтобы у жителей района появилась возможность совмещать спорт и отдых. Сегодня соответствующая инфраструктура представлена здесь в недостаточном количестве.

Динамика цен в Хамовниках ожидается на том же уровне, что и сегодня. Она будет зависеть от количества новых проектов. Сегодня на элитном рынке района представлено три крупных проекта — это ЖК «Литератор», ЖК «Садовые кварталы» и ЖК «Knightsbridge». Поскольку все проекты активно развиваются, то уровень роста цен в год по проектам составит не менее 20% за счет повышения стадии строительной готовности. На рынке элитной недвижимости реконструкция скажется положительно, обеспечит дополнительный комфорт проживания в районе. А на фоне повышения комфортности падения цен произойти не может.

Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:

Скорее всего, влияние окажется минимальным. Основная жилая зона района Хамовники расположена внутри ТТК, в то время как Лужники – это обособленная территория. После реконструкции Лужников в ближайшем окружении жилых территорий увеличится рекреационная зона и количество инфраструктурных объектов. Это, как правило, повышает цены в районе. Но не следует забывать, что Хамовники – один из лидеров по уровню цен.

Единственным минусом может стать увеличение нагрузки на прилегающие дороги, однако опять же все будет зависеть от развития, в том числе, и транспортной системы.

Падения цен на объекты, расположенные внутри ТТК (например, Садовые кварталы, Литератор, Knightsbridge private park и многие другие), из-за грядущей реконструкции не предвидится. Зона между Садовым кольцом и ТТК – сформированная, комфортная для проживания и обеспечена высококачественными объектами. Реконструкция зоны района за пределами ТТК не ухудшит его имидж. Снижение средних ценовых показателей в районе возможно в случае строительства на территории Лужников жилых объектов, стоимость которых, вероятно, будет ниже, чем в зонах Плющихи, Фрунзенской и т.д. Но, опять же, все будет зависеть от объемов строительства.

Александр Удодов, частный инвестор, вице-президент МГК «ИТЕРА» по управлению непрофильными активами компании:

Когда речь идет о реконструкции или возведении стадиона в небольших населенных пунктах или даже областных центрах, то такие работы оказывают влияние и на инвестиционную привлекательность субъекта, и на привлекательность района на рынке жилой недвижимости. В таких случаях вокруг объекта развивается также торгово-развлекательная инфраструктура, строятся подъездные пути, из-за чего цены на жилую недвижимость возрастают.

С «Лужниками» же ситуация обстоит иначе. Здесь речь идет о реконструкции центральной арены и строительстве дополнительных спортивных объектов. О развитии дополнительных торгово-развлекательных объектов для жителей района Хамовники пока никто не говорит.

Однако проведение шумных строительных работ и загруженность подъездных путей строительной техникой в период до 2017 года может привести к краткосрочному понижению цен на жилую недвижимость. В этом случае падение цен может составить до 10%.