Размер шрифта
Маленький текст
Средний текст
Большой текст

Рыночный гид

Александра Краснова/ИТАР-ТАСС

Новые стройки снижают среднюю цену

Как менялись цены в новостройках в начале 2013 года

Юлия Погорелова

За первые пять месяцев 2013 года года рынок первичной недвижимости в границах старой Москвы пополнился новым предложением. За счет этого средняя стоимость квартир в новостройках снизилась. Эксперты отмечают, что цены на жилье стагнируют. Однако в первой половине 2013 года было сделано несколько заявлений, которые в дальнейшем могут изменить ситуацию на рынке.

Активный зимне-весенний деловой сезон на рынке недвижимости закончился – эксперты подводят итоги. Общая картина: тенденции 2012 года продолжились в 2013 году – постепенно выходят новые проекты, увеличивается доля апартаментной застройки, цены при этом показывают низкую волатильность. Однако есть и новые тенденции. Например, на рынке недвижимости появляются новые игроки – застройщики коммерческой недвижимости начинают выводить проекты жилой недвижимости. Скажем, компания ImagineEstate представила проект «Таежный», компания MR Group — «Фили Град».

«Учитывая ограниченный спрос и обширное предложение, можно прогнозировать существенный рост конкуренции, который приведет к появлению новых проектов с более низкой стартовой ценовой политикой. Ситуация усугубляется еще и тем, что дополнительную конкуренцию комплексам квартир составляют проекты апартаментов, которые сейчас активно выводятся. Это, как правило, реконструированные дома, где бюджет покупки начинается от 4 млн. руб. А для потребителей самое главное – это расположение и набор качественных характеристик, которые они получают за данную цену. Поэтому, учитывая ограниченное предложение жилья в Москве, покупатели готовы рассматривать апартаменты в качестве альтернативы квартире», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Еще одна тенденция, которая не наблюдалась в течение долгого времени, — объявления о комплексном освоении территории.

«В 2013 году было объявлено о нескольких новых проектах, которые существенно повлияют на рынок недвижимости Москвы, и выход которых сложно было себе представить еще несколько лет назад.

В частности среди таких проектов можно назвать промзону «ЗИЛ», где запланировано строительство 1,5 млн кв. м объектов жилого назначения, в том числе апартаментов, а также застройку Тушинского поля, где планируется строительство 2 млн кв. м жилья. То, что на рынок жилья Москвы, на котором долгое время в основном велась только точечная застройка, возвращается массовая застройка, – положительный момент. Однако влияние данных проектов окажется более значительным в сегменте дорогого жилья, поскольку доля доступного жилья в них невелика. Например, на Тушинском поле, хотя и предусмотрено строительство жилья комфорт-класса, однако основная доля недвижимости придется на бизнес-класс», — рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

С начала 2013 года на московский рынок вышло 4 проекта эконом-класса, подсчитали в компании «Метриум Групп». Это мкр. «Царицыно-2» (квартиры и апартаменты), «Фили Град» (квартиры и апартаменты), «Некрасовка» (квартиры), «Водный» (апартаменты). В сегменте элитного жилья появилось 8 новых проектов. Три из них — это жилые комплексы: «Булгаков», «Плотникоff», «Grand Deluxe на Плющихе». Еще пять — проекты с апартаментами: Turandot Residences, Golden Mile private residences, «У Патриарших», «Сады Пекина», МФК «IQ квартал». В бизнес-классе с начала года в продаже появился один жилой комплекс («Соколиный форт») и 4 комплекса апартаментов (Petrovsky Apart House, Клубный дом на 2-ом Хорошевском проезде, Loft Park, TriBeCa Apartments).

Компания Blackwood оценивает суммарный объем нового предложения на рынке новостроек за первые пять месяцев 2013 года в 450 тыс. кв. м. При этом доля апартаментов составила 36% от этого количества.

Средняя стоимость квадратного метра в сегменте эконом-класса, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», составила 134 тыс. рублей. По мнению экспертов,

стоимость квадратного метра в новостройках оставалась стабильной на протяжении первых 5 месяцев 2013 года.

Колебания цены были связаны, в первую очередь, со структурными изменениями. «Столичные новостройки демонстрируют низкую волатильность цен: за период январь-март 2013 года средняя цена квадратного метра снизилась на 0,4%. Это обусловлено увеличением доли предложения квартир эконом- и комфорт-класса по цене до 150 000 рублей за квадратный метр», — говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Без учета нового предложения средняя цена на рынке новостроек с начала года выросла на 5,4%. Однако существенное влияние на среднюю цену предложения оказали новые вышедшие объекты эконом- и комфорт-класса (суммарно в этом сегменте на рынок вышло более 100 тыс. кв. м.), а также новые комплексы бизнес-класса на начальной стадии строительства. С учетом новых объектов, вышедших на рынок, средняя цена предложения снизилась на 2,9%», — считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

В целом, по итогам первых пяти месяцев 2013 года эксперты отмечают либо небольшой рост цен, либо снижение, если учитывать при расчете средней цены новое предложение. До конца года рост цен не превысит темпов инфляции. «В данный момент на рынке недвижимости цены стагнируют, есть небольшие движения вверх-вниз, которые неверно назвать значительным повышением или снижением.

Средняя цена колеблется за счет изменения объема предложения и его структуры:

вымываются ликвидные проекты, на их место приходят объекты на начальной стадии строительства, что, несомненно, влияет на общую цену по рынку. По нашим подсчетам, в течение 1 квартала 2013 года происходящие в различных сегментах первичного рынка Москвы ценовые колебания были связаны, в основном, со структурными сдвигами.

Выход на рынок новых домов на ранних стадиях строительства был особенно заметен в сегментах эконом и среднего классов, что способствовало снижению общего уровня цен предложения в этих сегментах.», — рассказывает Софья Лебедева.

«Достаточно стабильная ситуация сохраняется в отношении стоимости жилья — по итогам первого квартала рост цен был незначительным, на уровне 1-2%. Более существенный рост цен мог привести к снижению спроса, а отсутствие роста уже говорило бы о стагнации рынка.

Ждать существенного роста цен в ближайшее время не стоит, поскольку покупательская способность населения остается все еще на достаточно низком уровне. Двигателем спроса могло бы стать снижение ипотечных ставок, однако это маловероятно в ближайшей перспективе.

Более очевидным сценарием видится нулевая динамика повышения стоимости жилья или же прирост на уровне инфляции – в эконом-классе на 7-8%, а в бизнес-классе на 5-6% по итогам года», — говорит Мария Литинецкая.

На вторичном рынке жилья также наблюдается тенденция понижения среднего уровня цен. Например, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в мае индекс цен на московские квартиры, рассчитываемый IRN.RU, снизился на 1,1%. Средняя цена в долларах изменилась с $5 365 до $5 306 за квадратный метр. Рублевые цены также снизились, с 167-168 тыс. рублей до 165-166 тыс. рублей. В апреле 2013 года московское жилье в долларовых ценах подешевело на 1,6% — с $5 453 до $5 365 за квадратный метр. Рублевые цены при этом остались на уровне 167-168 тыс. рублей за квадратный метр.