Размер шрифта
Маленький текст
Средний текст
Большой текст

Рыночный гид

zelao.ru

Недорогая Москва

Сколько стоит квартира в новостройке Зеленограда

Юлия Погорелова

Самая низкая цена квадратного метра в новостройках Москвы – в удаленном от МКАД Зеленограде. Из-за плохой транспортной доступности конкуренции на рынке практически нет, цены определяет монополист. Однако ситуация может измениться в ближайшие год-два после реконструкции Ленинградского шоссе.

Зеленоград – удаленный на 37 км от центра округ Москвы, самый недорогой по цене квадратного метра на рынке столичных новостроек. Количество строящихся корпусов в Зеленограде сейчас ограничено – первичные продажи открыты только в одном проекте комплексной застройки.

«Сейчас строительство жилья в Зеленограде ведется, в основном, за счет городского бюджета. Как правило, эти дома предназначены для очередников и переселенцев из сносимых пятиэтажек. «Коммерческих» новостроек в округе практически нет. По сути, на первичном рынке жилья в Зеленограде находится лишь один объект — ЖК «Зеленый бор», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

«Особенность рынка новостроек в города Зеленоград состоит в том, что он представлен лишь одной массовой застройкой, состоящей из 14 строящихся корпусов.

По заявлениям застройщика, все дома окончательно будут введены в эксплуатацию в 2016 году. Все дома находятся на различных этапах строительства: от котлована и фундамента до отделки и сдачи. На сегодняшний день только 2 дома выставлены на продажу: ул. Радио, вл. 11, корп. 2302 и 2302. Эти корпуса сейчас проходят госкомиссию и окончательно будут сданы к концу 2013 года», — поясняет Юрий Гольдберг, управляющий ЗПИФ «НСКА Новостройки».

По данным компании «НДВ-Недвижимость», стоимость квартир в микрорайоне составляет 95 000 – 108 000 рублей за квадратный метр. Минимальная стоимость квартиры — 4 400 500 руб., по такой цене можно купить квартиру площадью 41,9 кв.м. По оценкам компании НСКА, районы Москвы, которые находятся в ближайшей ценовой категории – это Внуково и Ново-Переделкино, Бирюлево Восточное и Западное. По состоянию на май 2013 года, средняя цена в новостройках в первых двух составляет 123 894 руб., в последних двух — 125 115 руб. за кв.м.

«Учитывая дефицит объектов в Зеленограде, говорить о каких-либо средних показателях (цена, динамика) не приходится.

В микрорайоне «Зеленый бор» цены достаточно высокие – около 100 000 рублей за метр, а целиком квартиры стоят более 4 млн рублей.

Однако цены на вторичном и первичном рынке недвижимости в предыдущие годы были примерно на уровне аналогичных районов Подмосковья, а формальная принадлежность города к Москве не вела к повышению цен на жилье», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Стоимость нового жилья в Зеленограде увеличивается по мере повышения стадии готовности корпусов. «На протяжении 2012 года наблюдалась тенденция плавного роста средней цены. Это связано в первую очередь с возрастающей стадией готовности реализуемого проекта, а также с инфляцией. Во второй половине 2013 года прогнозируется сохранение тенденции увеличения цены предложения до момента ввода дома в эксплуатацию», — говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

По данным НСКА, в 2012 году рост цен на новостройки в Зеленограде был в пределах инфляции — 6,2% за год.

При этом максимальный уровень роста цен был отмечен в июне 2012 года, что могло быть связано с планами правительства по расширению Ленинградского шоссе до 10 полос в районе города Химки.

Юрий Гольдберг также отмечает монопольное влияние на рынок единственного проекта застройки в Зеленограде от ЗАО «Моспромстрой» и, соответственно, не рыночный характер ценообразования: «Это является фактором неопределенности в данном случае: в зависимости от финансовых потребностей застройщика, он может как повышать, так и понижать цены».

Увеличение стоимости квадратного метра в Зеленограде может произойти только после улучшения транспортной доступности. «В принципе, «квадрат» в Зеленограде стабильно дорожает, но рост пока не превышает темпов инфляции. Можно предположить, что в ближайшем будущем новостройки в городе начнут демонстрировать более активную ценовую динамику, так как на северном направлении Подмосковья сегодня идет масштабное улучшение транспортной доступности. Так, уже в 2013 году планируется завершить проект «Большая Ленинградка», который значительно разгрузит популярную трассу в пределах МКАД. Кроме того, на 2014 год намечено открытие первого участка дублера Ленинградского шоссе. Все это сделает самый отдаленный столичный округ «ближе» к Москве и повысит привлекательность зеленоградского жилья», — поясняет Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».

«Цены в микрорайоне «Зеленый бор» росли в зависимости от повышения стадии готовности проекта. В дальнейшем, микрорайон продолжит застраиваться, а говорить о выходе других новых проектов пока не приходится.

Город будет интересен в плане застройки только в том случае, если здесь будет создано достаточное количество рабочих мест –

сегодня многим жителям Зеленограда приходится все же работать в Москве», — считает руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

Дорожная ситуация — основная, но не единственная проблема города. «Главная проблема Зеленограда – транспортная доступность. Кроме того, здесь существует нехватка торгово-развлекательной инфраструктуры. Если эти проблемы удастся решить, то у города хорошие перспективы. Там работает немало научно-исследовательских предприятий, есть технопарк «Зеленоград» с бизнес-инкубатором, так что в городе немало рабочих мест и неплохой внутренний спрос», — объясняет Олег Репченко.