Цивилизация
Магазины и шиномонтаж нужны везде
Приказ Минэкономразвития от 1 сентября 2014 года «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» фактически исключает возможность вести коммерческую деятельность в жилом доме. Чтобы открыть, например, магазин на первом этаже многоэтажки или гостиницу на своем участке, нужно перевести помещение в статус нежилого.
Член думского комитета по труду, соцполитике и делам ветеранов Светлана Бессараб обратилась в правительство с предложением снять эти ограничения (письмо есть в распоряжении редакции).
«Традиционно в России небольшие торговые точки, точки оказания бытовых услуг могут и часто располагаются на первых этажах многоквартирных домов или на земельных участках под ИЖС (индивидуальное жилое строительство – «Газета.Ru») — тот же шиномонтаж, например, магазины с товарами первой необходимости. Особенно это касается отдаленных, труднодоступных населенных пунктов: там так же, как и везде, нужны те же магазины, но большие торговые сети неохотно идут в поселки даже в туристическом Краснодарском крае, что уж говорить о дотационных населенных пунктах в регионах Крайнего Севера», — пишет депутат.
При этом, добавила она, перевод из жилого фонда требует правовой подготовки, юридической подкованности и финансовых затрат, а тарифы на коммунальные платежи для таких помещений в разы выше, чем для жилых.
В своем обращении к премьер-министру Светлана Бессараб просит разрешить коммерческую деятельность индивидуальных предпринимателей без перевода помещения в нежилой фонд.
«Существующее положение не способствует борьбе с бедностью, а, напротив, увеличивает число безработных, приводит к снижению поступлений средств в бюджет и увеличению нагрузки за счет исполнения социальных обязательств перед гражданами», — говорится в письме.
Долго и дорого
Процедура перевода жилого помещения в нежилое проводится в соответствии со статьей 23 ЖК РФ и другими законами. Перевод допускается, если квартира расположена на первом этаже либо непосредственно над нежилыми помещениями. Также нежилое помещение должно иметь отдельный вход и соответствовать пожарным и санитарным нормам, объяснил член Ассоциации юристов России (АЮР) Артем Коростелев.
Собственнику сначала нужно согласовать перепланировку, если она требуется, затем получить акт о переводе и внести изменения в ЕГРН, уточнил он. Кроме того, на сегодняшний день нужно получить письменное согласие всех соседей.
«Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую — процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов. Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., при этом большая часть расходов уйдет на техническую документацию, строительно-технические работы и т. д.», — отметил юрист.
При этом, подчеркнул Коростелев, использование жилых помещений не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1 тыс. до 1,5 тыс. рублей, на должностных лиц — от 2 тыс. до 3 тыс. рублей, на юридических — от 20 тыс. до 30 тыс. рублей.
«Не потяну или буду работать в убыток»
Найти 250 тыс. рублей, чтобы легализовать свой бизнес, могут далеко не все индивидуальные предприниматели.
«У меня небольшая шиномонтажка в спальном районе. Прибыль за удачный квартал может быть 500-600 тыс., то есть, чтобы перевести недвижимость в нежилую, мне нужно потратить половину этого или больше. Это не считая того, что коммуналка возрастет. Это очень дорого, я просто не потяну или буду работать себе в убыток», — поделился предприниматель из Саратова (имя не называется из соображений сохранности его бизнеса).
Его слова подтверждают владельцы кондитерских в Санкт-Петербурге, а также ряд хозяев гостевых домов в Краснодарском крае.
«У меня гостевой дом. На первом этаже живу я сама, а четыре комнаты на втором этаже сдаю. Очень много денег уходит на содержание дома, 250 тыс. — огромные деньги для меня, мне нужно содержать семью, детей», — рассказала владелица мини-гостиницы под Геленджиком.
Бизнес боится жилого сектора
«Все последние нормативные акты, которые принимались, они, наоборот, ужесточали жизнь кафешек, ресторанов в жилых домах. И мы пришли к такой зарегулированности, что по сути любой ресторан или кафе жильцы могут закрыть. На сегодняшний день бизнес в жилых домах отмирает, рестораторы не берут такие помещения, они боятся их брать», — рассуждает член Общественно-экспертного Совета при Департаменте торговли и услуг Москвы, вице-президент Федерации рестораторов и отельеров России (ФРиО) Сергей Миронов.
Еще немного, и жилой фонд полностью лишится кофеен и кондитерских, предупреждает он.
«При этом во многих городах попросту нет других помещений. С одной стороны, всем хочется с утра прийти попить кофе, с другой — никто не хочет, чтобы это было под ними. Тем временем во всем мире, в той же Европе, рестораны в жилых домах распространены», — продолжает эксперт.
Если найдется способ смягчить нормы — это будет шаг навстречу бизнесу, считает Миронов.
Однако рядовых граждан инициативы, упрощающие жизнь кафе и магазинов на первых этажах, не радуют.
«Одно дело — если речь о своем коттедже, там делайте, что хотите, но кафе на первом этаже — это шумно и грязно. В моем доме закусочная, в прошлом году мы замучились травить тараканов. Особенно не повезло соседям со второго этажа», — заявила москвичка Ольга Прокшина.
Жители многоквартирных домой и сейчас не застрахованы от кафе на первом этаже, просто процедура открытия для мелкого бизнеса сложнее, отметила депутат Светлана Бессараб.
«Возможно, здесь будет разумно ввести какие-то ограничения. Пусть в жилых помещениях можно открывать бизнес по определенному списку ОКВЭД (общероссийского классификатора видов экономической деятельности), пусть будут ограничения по торговой площади и посадочных мест. Но полный запрет попросту лишил бы многих людей основного источника заработка», — заключила она.
В России в целом противоречивое регулирование размещения бизнеса в жилых и нежилых помещениях, подчеркнул директор Института экономики роста им. П. А. Столыпина, советник уполномоченного при президенте РФ по защите прав предпринимателей Антон Свириденко. Законы и ведомственные акты зачастую говорят разное. «Так, например, известна история с комнатами детского отдыха. Одни акты говорят, что их нельзя размещать в цокольных помещениях, другие говорят, что можно. Закон запрещает теперь в жилых домах гостиницы, но не запрещает бизнесы. А вот классификатор, оказывается, теперь запрещает», — указал он.
«Позиция Института омбудсмена следующая — такие вопросы должны были быть урегулированы в регуляторной гильотине. Если они не урегулированы, а мы видим, что это очень свежее законодательство, как раз взамен к старым актам надо их повторно рассмотреть в регуляторной гильотине, которая еще действует», — подытожил эксперт.
Позиция ведомств
В правительстве «Газете.Ru» сообщили, что перенаправили обращение в профильные ведомства.
Минстрой на момент публикации не предоставил ответа на запрос редакции.
В Минэкономразвития, в свою очередь, подтвердили получение письма и уточнили, что вопрос находится в юрисдикции Росреестра.
«Часть 2 статьи 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое помещение гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.)», — ответили в Росреестре.
В ведомстве добавили, что собственник также имеет право сдавать жилье в наем.
«Росреестром подготовлен проект приказа о внесении изменений в Классификатор, которым уточняется описание вида разрешенного использование «Жилая застройка» (код 2.0) путем исключения запрета на использование земельных участков с таким видом разрешенного использования для предоставления жилых помещений для временного проживания в них», — заявили в пресс-службе.
