«Их нет и не будет»: почему свободные склады в Москве сразу раскупают

Ставки по аренде могут вырасти на 25% из-за рекордного спроса на склады

Слушать
Остановить
В первом полугодии в Москве и области зафиксирован рекордный рост объема сделок на рынке складской недвижимости, по итогам года этот показатель может вырасти на 25%. Аналитики опасаются, что и стоимость аренды подскочит на четверть, что не может не отразиться на стоимости товаров для конечного потребителя. В связи с чем раскалился рынок, и чего ждать в будущем, — в материале «Газеты.Ru».

Склады — это новый ритейл, говорят аналитики JLL о взрывных темпах развития рынка складской недвижимости. В первом полугодии 2021 года уже зафиксирован рекордный объем сделок на рынке складов — 1,25 млн кв. м, а общий объем сделок по итогам 2021 года может составить 2-2,2 млн кв. м, превысив показатели прошлого года на 25%. Казалось бы, при рекордном объеме ввода должны падать ставки аренды, но спрос на склады по-прежнему сильно опережает предложение и разгоняет ставки, говорят аналитики.

Если по итогам четвертого квартала средняя цена аренды квадратного метра в год составляла 3,9 тысячи рублей, то сейчас она достигла 4,1 тысячи рублей, а

к концу года может вырасти до отметки в 4,8-5 тысяч рублей (+25% за год),

прогнозируют в JLL.

В каком объеме стоимость логистики будет перекладываться на конечного потребителя, будет зависеть от конкретных продавцов. Как заявил «Газете.Ru» руководитель направления развития бизнеса Ozon Георгий Куликов, аренда складских площадей занимает у компании небольшую долю в общей себестоимости фулфилмент операций, а также нивелируется эффектом масштаба. «Количество продавцов и товаров у нас растет кратно — за последний год число продавцов выросло в 4 раза. Это позволяет равномерно распределять общие издержки. Поэтому даже если стоимость аренды слегка увеличивается, это не влияет на условия для селлеров Ozon», пояснил он.

Рост ставок объясняется несколькими факторами, в первую очередь тем, что почти 2/3 площадей строят в формате built-to-suit (под конкретного заказчика), еще на 18% заключаются сделки во время строительства и лишь около 15% или даже меньше в конечном итоге выйдут в свободную продажу к моменту ввода объектов в эксплуатацию.

«Это всего 180 тыс. кв. м, и это очень мало. Плюс сейчас вакантно около 300 тыс. кв. м. А спрос — только в московском регионе объем сделок за первое полугодие — 1,2 млн кв. м. Спрос кратно превышает предложение, идет тенденция на снижение вакантности с 1,6% сейчас — это минимум с 2014-го года — до прогнозируемых 1,3% к концу года», — поясняет руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Евгений Бумагин.

Как рассказал «Газете.Ru» директор по аренде и маркетингу Raven Russia Вячеслав Холопов, хороший спрос сейчас на большие склады подальше от Москвы, которые будут снабжать склады поменьше или фулфилменты (распределительные и логистические центры) в пределах 20 км от столицы. Еще выше спрос на фулфилменты.

Самые же рекордные ставки — на маленькие склады в городе или у МКАД для «доставки в течение часа» (их предлагают Ozon, «Яндекс», «Сбер» и другие).

«Цена может быть любой из-за ограниченности предложения. К нам приходят клиенты, которые готовы поднять стоимость на 10-20%, лишь бы получить площади прямо сейчас. Это самый горячий сезон для данного рынка, и я думаю, в течение ближайшего года мы не увидим охлаждения этого сегмента», — комментирует Холопов. Так что больших объемов свободных площадей в Москве и области в ближайшее время «нет и не будет», подчеркивает он.

По его словам, крупные арендаторы не могут не только найти свободные площади на рынке, но уже и заказать их строительство «под ключ»: на ближайший год у девелоперов все производственные мощности расписаны, и реализация новых проектов возможна уже только в 2023-м году, говорит Холопов.

E-commerce — основной драйвер складской недвижимости

E-commerce остается драйвером складского рынка: 39% сделок в Москве совершены со стороны электронной коммерции, и 16% — с ритейлерами (было 24% в 2020-м), говорит Бумагин.

Как заявил «Газете.Ru» президент АКИТ (Ассоциации компаний интернет-торговли) Артем Соколов, повышенный спрос на складские помещение наблюдается еще с 2020 года, когда пандемия спровоцировала стремительные темпы развития интернет-торговли. За прошедший год общие объемы e-commerce увеличились на 58,5%, (по сравнению с 2019 г.), достигнув 3,2 трлн рублей. При этом на внутренний онлайн-рынок пришлось 2,781 трлн руб., и этот показатель на 92% превышает объем локальной интернет-торговли за 2019 год.

«По нашим прогнозам, итогом 2021 года может быть общий рост интернет-торговли на 25% (4,017 трлн руб.), при этом заметное увеличение мы снова будем наблюдать на внутреннем рынке — до 30%», — говорит Соколов.

Сегодня в сутки интернет-компании получают около 8 миллионов заказов, и почти треть из них — из Москвы и Московской области. В ближайшее время компании-члены АКИТ планируют реализовать проекты по развитию складской инфраструктуры более чем на 1 755 000 кв. метров — такова на сегодня потребность рынка, комментирует Соколов.

Склады испытывают кадровый голод и рост себестоимости строительства

Как говорят аналитики, стоимость строительства складов выросла более чем на 20% за год вслед за инфляцией и ценами на стройматериалы. 30-40% стоимости помещений — это металл, немалая часть — материалы из нефтепродуктов (например, мембраны), растут также цены на цемент и т.д. Как и вся строительная отрасль, склады страдают от нехватки кадров — причем как в процессе их возведения, так и обслуживания.

Несмотря на то, что часть строящихся проектов подразумевает высокую степень автоматизации на логистических и распределительных центрах, существенного падения занятости не произойдет, хотя качество кадров будет расти. Как подчеркивают в Ozon, сегодня не существует идеальной технологии автоматизации, которая позволяла бы исключить человека из технологического процесса. «Огромный ассортимент Ozon требует индивидуального подхода, а не «коробочного» решения», объясняет Куликов.

Игроки рынка и консалтинг говорят о кадровом голоде в отрасли — многие грузчики ушли в курьеры, где «ногами» можно заработать больше, чем на складах.

В hh.ru отмечают продолжающийся с 2019 рост вакансий в Москве и области от компаний-работодателей в категории «склады»: за 2020 год количество подобных вакансий выросло на 32% в Москве и на 77% в Подмосковье, их общее число превысило 20 тысяч. Показатели по складским вакансиям I полугодии 2021 года в Московском регионе уже достигают 13 тысяч, но в текущем году по темпам роста предложений работы московские склады обгоняют областные.

Предлагаемые средние зарплаты в логистике в Москве выросли с 63 877 рублей в начале года до 66 083 рублей в конце первого полугодия, в области они меньше — на уровне 54 000 руб.

Конкуренция за рабочее место в логистике снижается, но до острого кадрового голода дело не дошло: если в течение 2020 года в Москве в среднем на одну вакансию приходилось девять резюме, то в первой половине 2021 года – пять (гармоничное соотношение).