Цивилизация
На этой неделе российские СМИ сообщили о повышении ставок по ипотеке в ряде кредитных организаций. «В начале мая сразу несколько крупных банков ухудшили условия по ипотечным кредитам или готовятся это сделать», - пишет РБК.
Так, ипотека подорожала в МКБ, Совкомбанке и банке «Санкт-Петербург». Также с 15 мая повысить проценты по жилищным кредитам планируют Газпромбанк и Росбанк, сообщает издание со ссылкой на Telegram-канал «Ипотека и недвижимость». Сбер и ВТБ пока держат ставки в рамках текущих значений, о намерении повысить проценты в данный момент ничего неизвестно. По мнению экспертов рынка, не исключено, что и крупные банки могут скорректировать ставки.
Напомним, средняя ставка в России, по данным Банка России, достигла в марте 8,18%, что составляет максимум с апреля 2020 года, когда ставка была на уровне 8,42%. Портфель в марте достиг 14,43 триллиона рублей. При этом ЦБ ожидает роста рынка ипотеки по итогам текущего года на 13–17%. В 2024 и 2025 годы рынок может расти на 10–15%. При этом растет и общий объем кредитования банками розничных клиентов в России. В марте прирост по физлицам составил 493 миллиарда рублей за месяц.
Застройщики подтверждают рост спроса по продуктам. «Жилье вновь начинает рассматриваться как инвестиционный актив. Спрос на рынке новостроек восстанавливается. Итоги продаж в марте и апреле это показывают. В начале весны спрос у нас вырос на 10–15%. Как следствие, сопоставимым образом увеличиваются объемы ипотечного кредитования. Доля покупок с его использованием составляет более 80% от общего количества сделок», - рассказывает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова.
Коммерческий директор ГК МИЦ Павел Лепиш, добавил, что в компании наблюдают качественное оживление рынка ипотеки. В марте люди кредитовались активнее, на сделки вышли те, кто откладывал покупку. Причем сейчас сравнивают не только проекты, но и банки по условиям кредитования.
К чему приведет такой кредитный бум и что будет с рынком ипотеки в этом году? Мнения экспертов расходятся. Если говорить об ипотеке, например, Эдуард Самигуллин, директор по развитию ГК «Жилой Квартал», считает, что в большей степени здесь сыграла информация об отмене околонулевых ставок, большинство тех, кто планировал покупку, ускорились с выходом на сделку.
Еще одну причину называет Дмитрий Долгов, генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO. Он напоминает о нестабильности курса рубля. В связи с непрогнозируемостью валютного рынка, многие россияне начали продавать свои активы и вкладывать в недвижимость.
При этом вспомним, что заместитель министра строительства Никита Стасишин уже не первый год повторяет одну и ту же фразу, что «время брать ипотеку», и, если посмотреть на динамику ставок, возможно, совет не такой уж и популистский. Тем более что многие застройщики и экономисты прогнозируют увеличение ставок по жилищным кредитам.
Экономист Андрей Бархота полагает, что в 2023 году рынок ипотеки может столкнуться с совокупностью негативных факторов, отражающий, в том числе и противоречия его развития на протяжении последних 5 лет. Во-первых, замедлится рост цен на первичном рынке жилья, тогда как на вторичном мы можем увидеть и коррекцию цен. Это снизит инвестиционную привлекательность жилья и соответствующим образом скорректируется спрос. Во-вторых, вероятное сохранение геополитической напряженности и санкционного режима может обусловить рост инфляции, доходности ОФЗ и в конечном счете ставки по ипотечным кредитам, что создаст условия для снижения выдач в рыночных сегментах ипотеки - на 20–30%. В-третьих, в 2023 году финансовое состояние домохозяйств едва ли кардинально улучшится, напротив, речь может идти о символическом росте доходов и росте закредитованности, в том числе за счет снижения доступности кредитов и более высоким ставкам по вновь предоставленным ссудам.
«В результате в сухом остатке 2023 год может характеризоваться снижением выдач кредитов, ростом процентных ставок и изменением воронки продаж банков. Тем не менее, коррекция цен на жилье и охлаждение строительного рынка будет способствовать фундаментальному равновесию на этом рынке», - сказал собеседник издания.
Специалисты рынка прогнозируют, что ставка ЦБ во второй половине года может вырасти. «Таким образом, вполне вероятно, что в перспективе ипотечные ставки останутся плюс-минус на текущем уровне. На их текущий рост скорее влияет недавнее решение ЦБ с 1 мая повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, выдаваемым на покупку квартир в новостройках», - Егор Федоров, коммерческий директор компании GloraX.
По его словам, фактически это означает повышение требований к заемщикам, а также тянет за собой последствия в виде корректировки ипотечных ставок в сторону роста. Можно предположить, что те банки, кто еще не поднял ставки, будут более тщательно подходить к заемщикам, и число отказов вырастет многократно. Вместо применения коэффициентов, в ближайшей перспективе банки могут повышать размер минимального первоначального взноса, что также станет «заградительным барьером» для части заемщиков.
Так, по мнению Федорова, можно констатировать, что несмотря на все изменения, ипотека на объекты первичного рынка все равно остается гораздо выгоднее, чем на объекты вторичного – там ставки превышают отметку в 10% в среднем, а цены, несмотря на некоторую корректировку, остаются довольно высокими.
При этом перспектива распространения льготной ипотеки на вторичный рынок пока видится маловероятной. «Нужно понимать, что за рынком новостроек стоит целая отрасль: это и производители строительных материалов, рабочие, производители оборудования. В то время как основные «игроки» вторичного рынка – частные продавцы. С другой стороны, рынок «первички» тесно связан с рынком «вторички» − люди часто покупают квартиры в новостройках за счет реализации уже имеющегося жилья, поэтому важно, чтобы этот инструмент оставался доступным», - поделился мнением представитель GloraX.
Стоит отметить, что мнение по поводу льготной «вторички» неоднородны. Многие эксперты считают инициативу опасной для банков и, как следствие, всего ипотечного рынка, так как не все объекты вторичного рынка можно считать ликвидными, нерискованными в качестве залога. Кто-то находит реальное объяснение и положительные стороны. Например, Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ говорит, что сегодня средняя ставка ипотеки на «вторичку» составляет 10%, а на «первичку» 5,6%, и распространение льготных программ на вторичный рынок приведет к снижению ставки в этом сегменте на 4%.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, отмечает, что сейчас есть все основания ожидать усиления тенденции к росту ипотечных ставок. Практически все банки уже свернули программы субсидированного ипотечного кредитования или свели их к минимуму. Возможность дисконта от базовой ставки по льготной ипотеке сегодня крайне незначительна. Также стоит учитывать заявления о возможном повышении ключевой ставки на следующем заседании Центробанка.
«Таким образом, оснований для снижения кредитных ставок сейчас точно нет. В худшем варианте развития событий в ближайшие месяцы ставки по ипотеке будут увеличиваться. В теории это может стимулировать потенциальных покупателей новостроек ускорить выход на сделку. Каждый процент в ставке по ипотеке серьезно влияет на интерес к рынку строящегося жилья», - говорит эксперт.
По мнению Дмитрия Долгова, генерального директора брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO, в 2023 году застройщики, скорее всего, продлят использование льготных программ до момента сдачи объектов в эксплуатацию, так как это действительно эффективный инструмент поддержания спроса в современных сложных экономических реалиях. «Что касается непосредственно ипотечных ставок, то они продолжат расти, и к концу 2023 года мы можем увидеть увеличение на 2–3 п.п», - резюмировал собеседник редакции.