Цивилизация
Еще между майскими праздниками глава Внешторгбанка Андрей Костин встретился с президентом России и пообещал ему именно это. Примечательно, что Андрей Костин выдавал Владимиру Путину смелые обещания решить проблему с кредитованием под покупку жилья, не имея за душой программы массовой выдачи ипотечных кредитов населению. По состоянию на начало года, ВТБ выдал 120 таких кредитов. С тех пор, правда, концепция изменилась — в частности, банк первым из финансовых институтов подписал договор с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.
Попытки более или менее широкомасштабно начать выдавать кредиты под покупку жилья предпринимались и до Андрея Костина. Например, ипотечная программа есть у Сберегательного банка, который, к слову, будет побольше ВТБ. Однако объемы выданных кредитов воображение не поражают.
Всего в стране существует 45 тысяч ипотечных договоров, подавляющее большинство из которых реализовано в рамках социальных программ регионов. Суть их состоит в том, что, если у гражданина не хватает какой-то, как правило, небольшой суммы денег на покупку квартиры, он может занять ее у властей в уполномоченном банке под низкий процент. Что до той части ипотечных кредитов, которая не связана с использованием бюджетных денег в рамках социальных программ, то подавляющее их большинство — и это признает глава АИЖК — реализовано риэлторами либо девелоперами в рамках их программ стимулирования спроса.
Иными словами, сегодня ипотека в России не является финансовой услугой.
Спрос на нее между тем просто огромен. По данным исследования, проведенного КОМКОН, о приобретении новой квартиры «с нуля» думают от 13% до 17% опрошенных, а улучшение жилищных условий значится в планах 46% жителей столицы.
Однако спрос, который предъявляют на ипотеку как финансовую услугу миллионы граждан, удовлетворен не будет. Считается, что главной причиной столь вопиющего разрыва между спросом на покупку жилья и числом реально заключенных сделок является невозможность большинства граждан подтвердить банку свои доходы. Глава АИЖК Александр Семеняка по этому поводу даже гордо заметил, что государство не намерено стимулировать ипотечными кредитами граждан, которые получают «черные» зарплаты и не платят налоги. На это можно было бы возразить, что у большинства граждан никакого особого выбора в этом смысле нет, поскольку, платить ли зарплату по «белой», «серой» или «черной» схеме, решает работодатель.
Но можно обойтись и без этого возражения и не вступать с Семенякой в дискуссию по этому вопросу.
В любом случае существующее законодательство не позволяет банкам полноценно кредитовать потенциальных покупателей, не неся существенных рисков.
:::Мало того что для потенциальных заемщиков почти закрыты сделки с «альтернативой» — то есть когда в продаваемой квартире на момент совершения сделки зарегистрирован кто-то из продавцов, которому еще надо подыскивать жилье. Существующая практика оформления сделок предусматривает снятие с регистрации по месту продажи только после государственного заверения сделки и движения финансового потока от покупателя к продавцу. Иными словами, уже после того, как банк перечислит средства кредитору, он будет нести риск невыписки продавца из квартиры. В отдельных случаях банки готовы принимать на себя этот риск, однако для «клиента с улицы» такой вариант практически закрыт.
Уже это существенная потеря для заемщика, поскольку юридически свободные квартиры стоят примерно на 5% дороже. Да и вообще, получается, что продавцом в ипотечной сделке может выступать лишь лицо, у которого уже есть второе жилье, либо застройщик.
Однако дела обстоят еще хуже - и покупатель квартиры по ипотечному договору также должен иметь вторую квартиру в собственности. Дело в том, что гражданина, покупающего квартиру по ипотеке, в случае дефолта по закону некуда выписывать (выписывают же теперь в России по факту прописки на новом месте). В законе оговорено создание «обменного фонда», однако в жизни его не существует, соответственно, нет и практики выселения в него недобросовестных заемщиков.
~Изменить это положение дел можно двумя способами. Первый состоит в создании обменных фондов (понятно, что из жилья низкого потребительского качества) и начала выселения в него неплатежеспособных должников по ипотечным кредитам.
Второй опробован и активно реализуется Сбербанком, который требует под выдачу кредита гарантию трех поручителей. Не вполне понятно, впрочем, зачем при этом вообще нужен Сбербанк: если уж имеются в наличии три человека, готовых отвечать по долгам заемщика (в 98% процентах случаев это родственники), не проще ли одолжить денег у них, чем приплетать во всю эту историю какие-то банки. Что будет и гораздо дешевле. Мало того что удастся обойтись без аккредитованных при банке агентств недвижимости, чьи предложения порой совсем не вызывают восторга. Не надо будет вызывать профессионального оценщика — следовательно, можно сэкономить 1–1,5% от стоимости квартиры. Наконец, любой из банков требует в обязательном порядке страховать жилье и жизнь заемщика — еще 1,5%, но уже каждый год. Российские банки, таким образом, катастрофически проигрывают конкуренцию тещам заемщиков.
И это положение дел будет сохраняться до тех пор, пока их потенциальными клиентами не станут лица без богатой тещи либо второй квартиры — то есть в тот момент, когда банк-кредитор и заемщик будут знать, что в случае дефолта последний будет вместе с семьей и детьми безжалостно выселен в трущобы.
