Расклады

ИТАР-ТАСС

Бесценные метры

Олег Кузнецов о том, что будет с ценами на недвижимость после введения санкций

Олег Кузнецов

Главный вопрос в том, насколько сильным будет удорожание и есть ли маневр для компенсации этого удорожания. Рынок жилой недвижимости уже сейчас находится в состоянии, когда поднимать цены на квадратные метры очень тяжело.

Уже месяц как Евросоюз ввел в отношении России санкции в связи с ситуацией на Украине. Примерно столько же времени нас уверяли, что эти санкции никоим образом не отразятся на рядовых россиянах. Уже понятно, что санкции все-таки имеют и еще будут иметь некоторый негативный эффект. В этом теперь сознаются даже чиновники, хотя по-прежнему уверяют в его минимальности и принятых мерах, которые чуть сгладят все негативные последствия.

С соответствующими заверениями перед президентом выступили уже почти все министры. Однако такое массовое выступление каким-то образом обошло один из «участков работы», который для россиян все-таки имеет значимость, не меньшую чем улов рыбы на Дальнем Востоке и пожары в Подмосковье. Речь о недвижимости.

Наверное, потому, что квартирный вопрос испортил уже не только москвичей, там, наверху, его считают настолько важным, что занимается им не какое-то одно ведомство, а аж все правительство в целом. Думаю, только поэтому еще никто не пришел к президенту и не дал ему своего самого честного слова, что с недвижимостью у нас, несмотря на санкции, тоже все будет хорошо.

Раз так, попробуем разобраться в этом сами. Что будет с ценами на недвижимость после введения последних санкций против России и есть ли вообще корреляция между этими двумя факторами? Однозначного ответа на этот вопрос в настоящее время нет и не может быть ни у кого. Причина – в ситуации на рынке недвижимости, неоднородности этого рынка, инертности и очень сильной его зависимости как от общей экономической ситуации, так и от экономической политики государства.

Рынок недвижимости – понятие слишком общее. Он включает в себя большое количество аспектов, выстроенных в своеобразную единую логическую цепочку. Разные факторы очень по-разному влияют на каждое из звеньев цепи, не говоря уже о том, что изменения в различных звеньях цепи влияют и на другие звенья.

Цепочка выглядит примерно так: земля – разрешения на строительство – кредитование проекта – строительство – ввод объекта в эксплуатацию и его продажа (если речь идет прежде всего о жилой недвижимости – и в этом случае нам надо добавить сюда вопрос о кредитовании покупателей) или коммерческая эксплуатация недвижимости (если речь идет о торговых или офисных помещениях).

Вдумчивый читатель легко обратит внимание, что наиболее уязвимыми с точки зрения введенных санкций выглядят те звенья представленной цепочки, которые связаны с вопросами кредитования. Действительно, сразу пять крупнейших отечественных банков попали в список предприятий, которым нельзя давать деньги на срок более 90 дней. Это проблема прежде всего потому, что среди этих крупнейших банков оказались лидеры в вопросах кредитования как самого строительства, так и приобретения недвижимости. Я говорю прежде всего о Сбербанке и ВТБ.

Можно ли эту проблему обойти? Полагаю, что да. Причем есть множество путей. Уже сейчас понятно, что все «попавшие под санкции» банки попытаются найти кредитование в Китае или на других азиатских финансовых площадках.

Однако там нет настолько длинных и дешевых денег, как в Европе или тех же США. Азия сама по себе динамично развивающийся рынок, которому деньги тоже нужны, и именно поэтому она была готова платить за это более высокими ставками, предоставляя своего рода премию за риск тем денежным мешкам из той же Европы и США, которые отважатся «выйти из своего мирка», где для них все четко и понятно. Появление на азиатских финансовых рынках еще и наших банков вызовет более острую конкуренцию за деньги, а следовательно, только поднимет ставки.

Еще более дорогие ставки отечественные банки переложат на плечи заемщиков-застройщиков, а те переложат их в стоимость квадратного метра жилья.

Чтобы купить подорожавшие квартиры, покупателям придется брать еще большие и более дорогие кредиты. Как следствие, у них останется меньше денег не только на обустройство жилья, но и на жизнь, повседневное потребление. В свою очередь, сократившееся потребление приведет к потери заработков у тех, кто и не планировал менять жилье.

Например, тот же парикмахер, получавший деньги с вас два раза в месяц, будет получать их только один раз, поскольку вы решите разумно сэкономить на своем внешнем виде, сделав его менее идеальным (тем более сейчас некоторая небрежность в моде – скажите себе при этом вы). И это будет полбеды. Еще большей бедой будет, если кредиты станут настолько дорогими, что в большей своей массе читатели предпочтут пережить рост цен на жилье в более тесных условиях, в ожидании лучших времен.

Хуже это будет потому, что «встанут» целые сектора экономики. И не только строительство. Встанут или сильно сократят реализацию предприятия, производящие строительные материалы, мебель, товары для дома… Это приведет к лишению людей, которые там работали, их заработка, а следовательно – все к тому же сокращению потребления, а как следствие – кризису.

Описанное выше, конечно же, страшный сон любого экономиста. Да и политика, стоящего у руля власти. И это внушает некоторый, хотя лично у меня – очень осторожный, оптимизм. Понятно, что до этого постараются не довести. Поэтому на новые финансовые рынки будут выходить осторожно. Можно даже сказать, дозированно. И скорее всего, имея в голове альтернативы, которые мне представляются следующими.

Во-первых, я не исключаю, что на рынок заимствований выйдет сама Россия как государство. По крайней мере, на Россию как суверенного заемщика санкции не распространяются.

Более того, ее кредитный рейтинг, даже с учетом существующих сейчас геополитических рисков и неопределенности, позволяет ей получать деньги намного дешевле, чем это получалось до недавнего времени у тех же Сбербанка, ВТБ, ВЭБа и иже с ними. Эти деньги будут (пускай и с некоторой маржой) переправляться в Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию, которое будет рефинансировать ипотечные займы, выданные банками. У тех снова появятся деньги, и поскольку банки живут лишь на проценте, полученном по выданной ссуде, – снова будут выдавать кредиты.

Здесь проблема только одна – подобного рода заимствования увеличат внешний долг России, а с учетом того, что заниматься будут (условно) евро, а выдаваться банками — рубли (предложение на кредиты в иностранной валюте сейчас существует, но не пользуется спросом), кредиты все равно станут дорожать (ведь надо будет отдать занятые евро, а чтобы их купить – нужно быть уверенным, что получаемая маржа достаточна).

Вторая альтернатива – печатать рубли, чтобы их вбрасывать в ту же банковскую сферу именно на кредитование строительства и приобретение недвижимости. Это, конечно, может привести к росту инфляции, но не такой сильной (если делать все в разумных масштабах). Более того, поборники этой идеи справедливо указывают на то, что все прочие звенья в цепочке рынка недвижимости (земля, строительные материалы, само строительство, да и потребитель построенного) не подвергнуты влиянию иных факторов, кроме как наличие или отсутствие платежеспособного спроса или предложения. Иными словами: земля у нас есть, строительные материалы делаются в большинстве своем в России и из российского сырья, рабочие у нас свои (или из стран Средней Азии, которые не против получать за работу именно рубли), да и люди у нас – все понимающие.

Главные вопросы в том, насколько сильным будет удорожание и есть ли маневр для компенсации этого удорожания.

Рынок жилой недвижимости уже сейчас находится в состоянии, когда поднимать цены на квадратные метры очень тяжело. Поэтому поднимаются эти цены, как правило, в ногу с инфляцией, которая служит в этом случае своего рода прикрытием и оправданием, находящим понимание у всех участников рынка.

Отсюда вывод – пока это будет возможно, в условиях повышающихся ставок девелоперы будут даже сокращать свою маржу, чем оставаться с нераскупленными квадратными метрами. Лучше потерять часть прибыли, чем из-за нераспродажи, как следствие, увеличивающейся из-за «тикающих» процентов долговой нагрузки попасть в ситуацию просрочки выплаты по кредитам и ликвидации актива без шанса получить хоть что-то.

Но у наших девелоперов есть еще и другие пути оптимизации своего долгового бремени — сокращение себестоимости и, как следствие, «заморозка» цен.

Иными словами – несмотря на то что логически санкции должны и просто не могут не иметь эффекта на стоимость строительства жилья (как это описано выше – через повышение стоимости денег), в настоящее время не исчерпаны еще все резервы, которые сделали бы это утверждение однозначным.

Но это теория. И работать она может только в условиях, когда система (а здесь я под этим термином понимаю совокупность регулирующих рынок норм) позволяет делать это. Невозможно оптимизировать стоимость строительства, только «утрамбовывая» по ценам подрядчиков. Это приведет либо к уходу подрядчиков от налогообложения (строительство как отрасль остается у нас одним из лидеров в области уклонения от уплаты налогов), либо к понижению самого качества строительства. А скорее всего – к обоим негативным эффектам сразу.

Необходимо упрощать, а следовательно, удешевлять приобретение земли, получение разрешений на строительство, подключение к инженерным системам и прочее, и прочее, и прочее. Самое интересное – что все это правительству давно известно. И еще до санкций делалось не одно заявление о разработке неких «дорожных карт» для упрощения всего и вся перечисленного выше. Однако ощутимого эффекта от этих заявлений до сих пор нет.

Автор — управляющий партнер юридической фирмы «Альянс/Тесситоре, Кузнецов и Петрова»